一、楼市概况分析

截止目前，2017年已经过去大半，楼市也经历了翻天覆地的变革。今年以来，国家对房地产领域执行严格的调控政策，银行房贷业务“量缩价升”在情理之中。上半年愈调愈涨的房价与一房难求的市场令购房者苦不堪言，随之而来的房贷利率的持续上浮又可谓是雪上加霜，然而为了落实国家房子是用来住的而不是用来炒的主基调，9月限购限售再度升级，目前限售城市已多达50城。且一些一、二线也积极迎合国家的政策号召，纷纷出台楼市新政，如北京的共有产权住房，以及上海、武汉、成都、广州、郑州等城市住房租赁体制的实施，这都说明楼市在进行转型，从以往加杠杆的投资属性逐渐回归到居住属性。而近期牵动人民的十九大也在10月18日胜利召开，在会议上习近平总书记再次强调了“房子是用来住的，不是用来炒的”的主基调，那么接下来楼市的限购限售将会再度升级。

分省市来看，一线城市楼市进入转型期，纷纷推出共有产权及租赁政策，二线城市调控开始深化，多数城市均将限售作为本次政策的核心焦点。政策的核心诉求就是：抑投机、稳预期、促理性。从本轮新出台政策的城市来看，石家庄限售年限较长，目前限售城市已达50城，政策通过以流动性为切入点，立足于引导居民正确的住房消费行为，与限购、限贷等政策配合使用已经形成新的预期引导机制。同时房地产市场整体进入了供给侧政策集中出台阶段，立足房地产市场长效机制，全面构建新的供应体系，限售通过降低交易频次，有利于增强租赁市场房源供应的稳定性，推动住房租赁市场健康发展。

就金融方面而言，一方面，支持热点城市房贷利率包括首套房贷利率调整。各大热点城市的多家银行纷纷上调首套房贷款利率，上调区间为5%-10%。对此，人民银行营业管理部19日回应称，房贷利率调整符合政策要求和导向，人民银行营业管理部积极支持。在控制收紧房贷的同时提高利率水平，从个人消费端抑制投资投机需求，调控房地产市场，当然，其中刚需、刚改等也将同步受挫。

二、三季度洛阳楼市整体表现

2017年第三季度洛阳商品房供应74.33万平方米，同比下降，环比有所回升。商品房销售面积92.37万平方米，销售均价6315元/平方米。从以上数据可以看出，三季度的洛阳楼市依然延续二季度后半段的低迷期，整体供应及销量持续下滑，且纵观整个9月份的洛阳楼市，已然没有了金九的火爆局面，同比之下，虽整体供应有一定的增加，但整体基数过小。因此在城区无房可售、政策的发酵及消费者购房潮回归理性之后，楼市也基本趋于平稳，金九银十已成为过去时，楼市还是会持续平稳的发展。

洛阳土地市场解读：从2011年到2017年的9月，洛阳土地成交呈直线下滑趋势，不论是成交幅数还是成交面积，都是大幅下滑，2011年土地市场可谓是相当火热，整体出现历史新高，而2012年至今，土地市场进入低迷期，尤其是2017年，因上半年楼市的火热，导致整体出现无房可售的局面，主要也是因为土地市场的整体吃紧，开发商无土地储备。且截至目前，成交的15幅土地中，只有7幅为住宅及商服用地，土地市场依然紧俏。

2017年楼市的整体火爆，使得各大开发商在库存吃紧的情形下，将瞄头转向了土地市场，然而纵观整个洛阳城区，可开发土地已是少之又少，核心城区可开发土地只有城中村，但城中村拆迁难度及成本都是相当大的，土地市场整体转战到了老城区及伊滨区，老城区则集中在道北板块，目前有三大房企坐镇（香榭里畔山兰溪、保利林语溪、熙园），且都为前期VIP入会。而伊滨区今年所成交土地都为工业用地，虽然政府近年在大力发展伊滨区，且各大房企也多次到伊滨区看地，但因种种原因，拿地进度也是相当缓慢，短期内土地市场依然不会得到缓解。

三、洛阳中短期市场预测

洛阳作为热点三四线城市，楼市也经历了跨越式的发展，从上半年的千人抢房到8、9月份的无人问津，这其中的落差也只有开发商才深有体会，这说明洛阳楼市在进行政策升级之后，也是有了一定的成效，楼市已经整体趋于平稳，基本回归理性，目前金九已经不再，银十也恐难再现。

供应方面：从本月供应数据中可以看出，整体供应同比有大幅增加，可见政府为迎接金九的楼市黄金期，也进行了一定的放量，且9月份整个预售证的批准也是有很大幅度的上升，说明政府也是为了使得楼市的平稳长效发展，做了一定的调整，但整个9月土地仅一块加油站用地成交，住宅无成交。然而，为了使得楼市保持长效平稳发展，政府还是会进行土地的供应。

销售方面：9月份楼市的整体销量不管是官方数据还是实际市场调研，都已出现大幅下滑，可谓是相当惨淡，多数楼盘在政府的严厉限价政策之下，也是面临无法备案，加之房贷利率的不断上涨，都使得销售数据锐减。目前楼市已经进入传统旺季“金九银十”，截止目前，9月份整体销量依然很不理想，但从10月份建业贰号城邦、保利林语溪、香榭里畔山兰溪几个项目的蓄客情况来看，整个市场还是有一定的需求量，不过这几个项目地处较偏远，蓄客情况乐观也是品牌房企的影响力，虽然这几个项目后期开盘之后会对市场供需矛盾有所缓解，但市场根本性问题还是不会有大的改善。

价格方面：“金九”开始，市场维持量价齐跌的态势，大部分开发公司虽对价格采取维稳态度，开始小规模的特价房与销售政策均对市场释放。在楼市的火热过后，购房者也愈发理性，不排除4季度开始后，年关将至，开发企业对资金的寻求度也会有所增加，部分开发商也会开始以价换量，小步快跑的政策。另外市政的建设对市场影响也开始逐步体现，地铁的开工与古城快速路通车后，整体量价会有所上升，但虽有上行空间，也是迫于下行的压力，因市场一直都是买涨不买跌的行情。