楼市上半年疯狂“爬山”，随后，洛阳市政府及时出台限价、监管等措施，5月洛阳房价涨幅有了明显回落，楼市也开始慢慢变凉。

政府调控加码后，洛阳楼市的现状如何？银行限贷会引起哪些反馈？价格又有哪些波动？本报记者就此进行了走访调查。

市场:天热了，楼市凉了

入伏以后，天气越发显得闷热难耐。与高温天气不同的是，在传统的暑期淡季，洛阳楼市降温明显，这一方面是因为无房可买，另一方面是因为在房价上涨并暂时锁定高位之后，购房者开始变得冷静，市场也随之逐渐转凉。

上周，记者走访洛龙区、高新区等部分楼盘发现，多数楼盘没有举办周末暖场活动。与4月、5月、6月相比，看房的客户大幅减少，有热门楼盘挂出“售罄”的牌子，楼盘促销活动多以车位、商铺、写字楼为主。

市场转凉让售楼部也冷清了不少，开发商及房产销售代理公司也减少了驻场人员，部分楼盘只有三四个驻场销售，也有楼盘仅有一两个销售人员留守。

“今年前几个月，周末是售楼部最忙的时候，基本是全员在岗。”某楼盘销售人员表示，目前，该楼盘仅有几套房子，小户型基本上卖完了，只剩下一些四室以上超大户型，小三室基本是在2楼、4楼等，根据楼层、户型不同，价格为8000元/平方米~8500元/平方米。

记者在该楼盘售楼部的房价公示栏看到，已销售出去的房子已被抹去，在显眼位置张贴着一张布告——本楼盘在售项目以5月9日之前签约均价为基准价，再售房源不高于该基准价87xx元/平方米。

“房子都卖完了，最后一批的销售均价为每平方米7900元左右。”以建业华阳峰渡为代表的品牌楼盘销售情况更好，在售房屋均已售罄，能够对外销售的商铺也卖得差不多了，现在正在接受新一期的写字楼、商铺咨询。

从房管局统计数字来看，虽然成交价不低，但楼市成交量有所下降，特别是进入6月下旬以来，洛阳楼市单日成交多次在10套以内。对于近期成交量连连下跌的情况，有业内人士认为，目前洛阳房地产市场正处在降温阶段，此前政府也出台了一些调整措施，加之之前的调控政策，导致不少购房者开始观望。

此外，目前很多楼盘价格依然坚挺，但持续上涨的动力不足，出于买涨不买跌的心理，购房者开始期待房价回调，成交量难免会受影响。

背后：首付要多交，贷款审批要等

“首付30%，贷款利率在基准利率上上调10%。”这是记者在走访楼盘中听到的一句话。“而且这是首套房，如果已有一套房贷款未还清，二套房首付要40%，部分银行的贷款利率还会上浮20%，审批贷款还要等。”

房贷利率从去年执行九折、九五折，到现在上浮20%，对于购房者而言意味着什么？“先抑后扬”背后又释放出怎样的信号？

以购房者贷款买一套100平方米的房子为例，如果单价按7000元来算，20%的首付就是14万元，30%的首付就是21万元，40%的首付就要比以前多凑14万元首付。

按照贷款50万元来算，5年以上房贷的基准利率是4.9%，打九折实贷利率是4.41%，贷款30年月供（等额本息还款，以下同）是2506元，还款总额是90.2万元。如果执行上浮10%之后，实贷利率是5.39%，贷款30年月供是2804元，还款总额是100.9万元，每月多还近300元，总计多支付利息10万元左右。

“如果上浮20%，多付的贷款会更多。”某金融机构从业人员张女士告诉记者，进入6月以来，洛阳多家银行都调整了房贷利率执行政策，房贷利率上浮成为一大趋势，但比贷款利率上浮更让人着急的是，银行的放款开始收紧。

今年5月，涧西区的马先生与开发商签订买房合同后，申请洛阳某商业银行的贷款，一直到上周贷款才刚刚获批，而和他同时买房的朋友，等了3个月还没能获得贷款批复。

据介绍，目前洛阳多数银行贷款审批速度明显放缓，最快的也要等1个月左右，最慢的要等3~6个月，能不能放款根据实际情况确定，有些股份制商业银行已暂停房贷（包括首套房、二套房）业务，洛阳所有银行已对第三套房停贷。

也有金融机构发布数据，6月533家银行中有20家银行已经停贷。业内人士表示，这一数据虽然不完全可信，但房贷收紧已是公开的事实。

研判：市场渐凉，“冰冻”还是“保鲜”？

“合肥房价暴跌50%”“深圳房价9连跌”……近日，这些关于房地产的新闻让很多人看不明白。“一时涨、一时跌”，引起不少购房者以及网民的关注，可是为什么调控之后，洛阳的房价反而涨得更快了呢？

最简单的一个解释是：资金溢出效应，一、二线城市限购，大家拿着钱还是要买房，就会到一、二线周边的三、四线城市去买。

那么，对于洛阳而言，如今渐凉的楼市是处于等待下行的“冰冻期”，还是等待时机再冲新高的“保鲜期”呢？我们可以对“上涨派”和“下行派”的观点分别进行解读。

“上涨派”认为，从供求面上看，洛阳住宅用地供应减少，可供销售的房子少了，房价仍有上涨的市场和空间；从城市发展来看，自贸区、地铁、交通枢纽都会拉动房子进一步增值。

“下行派”则认为，，楼市调控政策进一步加码，会打压房价上涨；第二，房贷政策收紧，将让房价涨幅进一步收窄，甚至转为负增长。

综合来看，几乎所有的地产界人士都认为，洛阳房价上涨势头已遭遏制，去库存的大任已经完成，控制涨幅才是当务之急。但开发商无房可卖，也有了资金储备，近期内房价快速涨、跌的现象都不会出现。

从洛阳房管部门持续推出的政策来看，我市还将持续完善市场信息披露制度，加强市场监测，引导消费者依据自身情况合理消费，不追涨、不跟风，确保我市房地产市场平稳健康发展。

此外，按照房企人士的观点，虽然监管层出台了“加杠杆”的措施，但资金成本低廉、投资渠道缺乏的现状没有改变，加之城镇化进程的驱动，房价下行的空间也不太大。不过，根据政策的变动情况，一些交通不便、品质一般、配套不齐全的楼盘会降价销售，起码会把“随波逐流”涨上去的价格调下来，但对于高品质、核心区的楼盘而言，房价企稳上行的局面很难逆转。

度过了风云变幻的上半年，洛阳楼市会走向何方？调控、房贷政策、库存、土地供应都会左右市场格局，让我们拭目以待吧！