一、2016去库存元年 市场出现积极变化

2016年，中国房地产市场销售额首次突破10万亿，降首付、营改增、四小龙、高价地、抢房潮、调控潮……种种现象构成了一幅跌宕起伏的楼市画卷。在这样风云变幻的“白银时代”中，作为中央五大任务中的“去库存”元年，楼市一路平缓稳定上涨。

国家多轮政策和地方政府的“因城施策”推动下，2016年房地产市场有低潮、有转折、有调整、有变革，但其在市场方面取得的成绩是显而易见的，房价逐渐趋稳，热点城市成交回落。虽然库存高企问题仍困扰部分三四线城市，但2016年无疑是重新崛起的一年，为2017年去库存打下了良好基础。

从年初去库存到930限购，再到近两个月地方调控继续深化，部分城市在此前收紧政策基础上，继续出台升级政策，从严格落实楼市调控政策、提高购房门槛、规范商品房明码标价等方面积极入手。政策效果较为积极，继上一轮楼市调控后，房地产市场开始出现积极变化，一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施调控政策以后，房价开始出现明显趋稳态势。未来政策方面，预计将进一步巩固调控成果，促进房地产市场平稳健康的发展。热点一二线城市房地产市场明显降温，三线城市较为稳定，未来一段时间内，房价有望趋稳。

二、2016洛阳楼市供销环比提升40%以上

2016年1月-11月洛阳总体销售面积为616.98万㎡、销售套数56537套，2015年1月-11月总体销售面积为420.83万㎡、销售套数42229套，同比分别增长46.61%与33.88%。2016年1月-11月住宅总体销售面积为563.85万㎡、销售套数48875套，2015年1月-11月住宅总体销售面积为381.25万㎡、销售套数35785套，同比分别增长47.90%与36.52%。

回顾2015年“救市”政策的集中颁布点，与2016年近两个月热点楼市“降温”政策集中调控来对比，既相似也承接。分别从2015年与2016年这短暂的时间里，来分析回顾楼市政策的调整变化对洛阳房地产市场的影响与发展。

从起因开始（大背景）：2014年以来，我国经济开始进入中高速增长的新局面，但整体房地产市场则出现持续走弱的趋势，商品房量价均呈现同比下降的趋势，开发投资增速持续放缓。2014年受此大环境影响下，洛阳全市商品房，各项销售趋势指标都有明显下降。商品房销售额189.93亿元，环比下降7.78%，其中住宅销售额161.88亿元。2014年商品房销售量367.46万平方米，同比下降7.11%，其中住宅销售量同比下降4.81%，非住宅销售量同比下降25.42%，2014年商品房销售套数34970套，同比下降6.49%，其中住宅销售量同比下降6.88%，非住宅销售量同比下降15.74%。

因而在此大背景下，2015年房地产政策开始坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出，促进楼市平稳向好发展的背景下而展开。

首先，中央通过多次会议，将促消费与去库存的总基调贯穿2015年的始末。如：年末中央多次集中提及房地产去库存问题，11月10日习主席召开中央财经会议强调，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。11月11日李克强总理提出的，以加快户籍制度改革带动住房消费。以及召开的中央经济工作会议提出的将“去库存”做为2016年五大任务之一等工作会议的召开，确实在去化库存方面起到了一定积极作用。从洛阳房地产市场来看，2015年洛阳楼市库库存量76.56万平方米，同比下降68.70%，其中住宅库减少57.54万平方米，同比下降155.46%，非住宅库存134.10万平方米，同比下降4.77%。

其次，中央通过多种金融货币政策组合拳，促进市场回暖。如：2015年内，央行五次降息，利率降至历史低。时间分别为，3月1日、5月11日、6月28日、8月26日分别将贷款与基准利率下调0.25个百分点，特别是10月24日的降准降息，调至了历史低以及低首付，目的就是为了改善金融环境，促进房地产市场的进一步复苏。从洛阳房地产市场来看，2015年全年商品房销售面积为465.45万平方米，同比上涨26.67%，其中住宅销售量同比上涨26.20%，非住宅销售量同比上涨31.42%；2015年全年年商品房销售套数46568套，同比上涨33.17%，其中住宅销售量同比上涨37.82%，非住宅销售量同比上涨25.92%。

后，从地方政府因城施策的举措来看，11月10日河南出台“关于促进农民工进城购房扩大住房消费的意见”中提出鼓励引导农民工缴存公积金，并实施财政补贴，与11月30日洛阳市出台“外来人口购房补贴”政策，对2016年年初的洛阳房地产市场，产生了积极的促进作用，1-2 月份洛阳商品房销售面积 81.75万平方米，整体销售7613套，同比分别增加79.39%和86.32%；住宅销售面积 76.19万平方米，销售 6917套，同比分别增加 77.19%和84.26%；整体来看，2015年集中颁布的“救市”政策，相对于一二线城市的稳步回暖，对洛阳这种三线城市还是较为滞后的（政策“到达”地方有一定的滞后性，地方在根据中央政策分城施策、因地制宜，所以各地在执行政策的时间和力度以及效率方面，仍有待提高），需要时间的积累与消化，才能厚积薄发。

承接着2015年一系列利好政策的持续发酵，时间转眼来到2016年。与2015年“救市”政策的不同，面对2016年一二线城市房价过快增长的局面，国家坚持分类指导、因地施策的原则下，陆续出台了相关楼市“收紧”政策，除在3月-4月针对个别过热楼市出台了相关“收紧”政策外（如：上海、武汉、南京等）外。主要的还是从9月30日开始至今儿，近两个月的两次楼市集中调控政策的出台，次：从九月末至十一黄金周期间，已有21个城市集中出台楼市调控政策，限购限贷限价接踵而至，使热点城市房价及销量逐渐回落。第二次，11月28日上海、天津同时再次发布收紧房贷政策（其中上海为严格，这是个涉及恢复2014年“930”政策之前的既认房又认贷政策的城市）。

另外，值得重点关注的是，2015年与2016年在政策效用方面，大的不同就在于对三四线城市的影响程度上：2015年虽是政策年，虽在年末出台了大量的“救市”政策，但从一二线与三四楼市的回暖情况来看，可谓是“冰火两重天”；而2016年的楼市“收紧”政策，对三四线楼市的整体影响，却恰恰相反。其主要原因为，“收紧”政策主要针对部分热点城市展开，并不同于往年政策的一刀切，而三四线城市由于前期2015年政策的相对滞后性，到了2016年前期政策开始逐渐发酵，利好政策逐渐积累，造成了2016年三四线楼市快速增长的一个重要原因，特别是洛阳楼市完全处于“井喷”状态。

从目前洛阳房地产整体数据中，便能一探究竟：2016年1月-11月总体销售面积为616.98万㎡、销售套数56537套，2015年1月-11月总体销售面积为420.83万㎡、销售套数42229套，同比分别增长46.61%与33.88%。2016年1月-11月住宅总体销售面积为563.85万㎡、销售套数48875套，2015年1月-11月住宅总体销售面积为381.25万㎡、销售套数35785套，同比分别增长47.90%与36.52%。

综上所述，政策刺激带来的积极作用（随着国家利好政策的不断积累，货币处于一个相对宽松的区间），在未来楼市发展中，起到了举足轻重的作用。但政策的实行与成效，需要市场和购房顾客通过时间来消化；从数据中看，洛阳房地产市场，11月份总体供应量呈大幅下降趋势，再迎2016年总体供应量第二新低。11月-12月总体销售量呈大幅上涨态势，迎2016年销售量新高，但与11月洛阳实际市场情况有些出入，年底整体均价呈小幅下降趋势，整体波动不明显。

年底总体销售量与实际楼市销量产生出入的主要原因为：在市属九县（市）商品房销售量快速增加与去库存的背景下，各县（市）集中对各自房地产库存情况进行摸底检查，同时加大房屋产权宣传力度，提高群众办证意识，通过不断的宣传以及加强市场监管等形式，督促一些未办理网签和合同备案的小区，尽快办理相关网签手续，促进了当月销售量的增加。

另一方面，造成年底实际销售量递减的主要原因为：核心城区货源紧张或无房可买。从洛阳近几个月楼市变化来观察，洛阳核心城区出现了一波小范围的“抢房”行动，品质楼盘销量持续上升，可售房源也所剩无几，主要在售楼盘11月份的销售量，还不及“十一”黄金周7天的总体销量。所售与所剩房源，多为前期顾客挑选后的产品，直接导致11月各项目整体销量出现下滑趋势。

三、2017年前瞻：去库存为主基调 改善住宅成主流

1、岁末去化存量房源为主基调

调控政策逐步显现，热点城市楼市逐步回归理性。一线和部分二线热点城市因地制宜、因城施策实施调控以来，房价走势明显趋稳。近期部分城市继续明码标价进行调控，进一步巩固成果，预计随着未来调控政策持续发力，热点城市将逐渐回归理性。未来楼市仍将维持积极的财政政策与稳健的货币政策，在推动三四线城市积极去库存为主导方向的前提下，仍将注重热点城市的平稳健康运行。

未来洛阳房地产市场仍然保持较为宽松经济与政策环境:

供应：年末，各大房企将以去化存量房源为主基调，整体入市投放量将有所放缓。

销售：返乡置业将是年底需求的重头戏，在一二线城市房价逐渐上涨的情况下，洛阳的楼市状态将会对返乡客户有一定的刺激作用。同时，在一系列优惠、特价房、团购等形式下，将会进一步促进其果断出手。所以年末将至，市场需求仍会有一定程度的放量。

价格：年底基于回款、竞争、去库存三座大山的压迫下，各种促销会持续不断，且力度会有所加强。整体价格态势保持稳定，且将延续一定周期。

2、2017新入市项目数量减少 改善住宅成主流

进入岁末，各大楼盘供应量都开始减缓，很多项目房源户型单一，甚至出现了无房可买的情况。供应收紧的情况预计在春节后才会有所缓解。而从目前掌握的信息，明年确定将新入市的项目环比前两年明显减少。比较具有代表型的新项目有位于高铁龙门大道附近的香栀花园、位于道北上清宫旁的保利别墅项目、位于启明路的建业项目，此外中电银河湾、碧桂园天誉等今年下半年亮相的额项目明年也会是强推期。

由此可见，明年洛阳市场上改善型住宅、高端住宅呈现百花齐放的繁荣场面。在洛阳刚需市场逐渐饱和的今天，改善型住宅日渐成为洛阳市场的主流需求。洛阳市区目前在售的楼盘明年多会以新品加推的形式亮相，如开元壹号、瀛洲花园、水岸国际、万众e家等；不少活跃在今年市场上的项目明年也会进入清盘阶段，如绿都悦府、盛世新天地、米兰印象、达园等。

房价方面，郑州等城市的限购出台，洛阳地铁、自贸区等相关外部因素的影响，洛阳房价在2017年仍有上涨的空间和潜力。近期，国家发改委印发《促进中部地区崛起“十三五”规划》（以下称“规划”），其中明确提出，支持武汉、郑州建设国家中心城市。这标志着中部地区有关国家中心城市的争夺，终于尘埃落定。加之洛阳城市化进程良性稳步发展，洛阳房地产市场也会朝着健康、升级的方向前行，房价水平也会向先驱城市靠近。