2012年，在洛阳经济发展“力推产业集聚、力促产业转型”的大背景下，是洛阳的产业地产发展迅猛的时间，各类科技园区如雨后春笋般层出不穷，大大小小规模的科技园有30多个。究其原因，整个房地产行业增速见顶，住宅除了一二线城市风险越来越大，而产业地产可以获得较多的扶持，于是便造成产业地产一片“火热”的现象。

产业地产表面看起来很热闹，但是只有内行人才明白其中的艰苦。国内经济已进入“新常态”、产业结构面临调整升级，传统房地产市场供过于求、企业整体利润下降、增长乏力，加上“互联网+”与“创新创业”的浪潮来袭，产业地产正成为传统房地产企业逐利的新战场。然而，真正沉下心来做的并不多。

行业发展情状如何，我们拜访了洛阳恒生科技园有限公司总经理颜跃。颜总多年的行业经验，对于互联网和产业园区有着自己的独特理解。

产业地产：地产只是载体，产业才是内容

从资金运作上看，产业地产运营周期长，资金回收较慢，即便招商引资成功，后期仍然需要大量的资金跟进运营服务。从行业发展上看，产业地产不同于住宅地产和商业地产，严格来说处于起步阶段，没有任何的经验和现成的模式可以去借鉴，面对服务企业多样化的需求，等于是摸着石头过河。基于产业地产行业特性，如果想在这个行业有所成就，必须要求开发企业要有足够的资金和资源优势，以及创新可行的商业模式。前一点大多数开发企业都能够满足，而后者则关系到企业能否在竞争中立足。

对于产业地产来说，地产只是载体，产业才是内容，如果缺乏产业支撑，产业地产便是一具空壳。开发企业从政府拿地之后，只要资金没有问题，把土地建成漂亮排场的产业园区问题不大，接下来面临的就是销售变现，结果有的开发商这时才发现缺乏产业资源。三线城市的现状是，产业园区入住率往往比较低。相比一二线城市，三线城市的产业园区入驻对象更偏向于本地小微企业。前期有优惠政策扶持，小微企业也非常乐意入驻到园区，享受良好的办公环境。入驻之后，企业需要的专业的运营，对企业发展进行指导和孵化，小微企业本来应对风险能力就弱，如果没有专业化的运营，很容易死掉。

企业服务是产业地产的核心 恒生愿为企业铺路搭桥

采访间，颜跃一直在强调“恒生是在摸着石头过河”。放眼看来，整个行业何尝不是这样？产业地产的业务与住宅和商业完全不同，产业地产核心的是企业服务，普通的房地产把房子卖出去之后就没有后续的服务了。颜跃说“我们不是，我们把企业招商引资进入园区之后，我们更希望企业在这里得到成长，并在此找到相应的业务。我们要打造企业服务产业链。”

洛阳恒生科技园现在入驻企业200多家，是洛阳个民营企业孵化基地，是的孵化器和孵化空间。目前，洛阳恒生科技园正在申请“创新示范基地”。目前，已经形成两条成型的企业服务产业链，一条是工业设计产业链，另外一条是实化产业链，从生产制造、电销、维护等等方面，为企业提供持续性的服务。恒生产业园是一个平台，前端是第三方服务商，后端是园区的几百家企业，作为中间环节，恒生起着承上启下，为企业搭桥的作用。近年来，政府和投资者都在搞孵化、众创空间，但是真正会去运作孵化器，能为企业进行服务的寥寥无几，产业地产的发展呼唤理性。

品牌故事：一个没有房地产背景的公司进军产业地产

颜总告诉我们，说起恒生的品牌故事，需要追溯到十几年前。洛阳恒生科技园有限公司成立于2011年，是杭州恒生鼎汇科技有限公司100%出资控股的项目公司，杭州恒生鼎汇科技是由恒生电子股份有限公司和北京鼎晖投资联合投资的集团公司。恒生科技园可以说是行业内极少数的没有房地产企业背景的企业之一，目前恒生在范围进行科技园项目的建设运营，九江、无锡、杭州、洛阳、天津等地运营和在建的面积超过50万平米。

恒生为什么要做恒生科技园？“恒生电子初有八大创始人股东进行创业，初注册资金50万，发展到注册资金上千亿的上市企业，期间经历了小企业慢慢成长壮大的历程。“恒生电子深刻了解小企业到中企业，再到大企业发展需求。”颜跃告诉记者。恒生电子当时也在孵化一些企业，所以就有了做产业地产的想法。

2006年，九江恒盛科技园与无锡恒华科技园开工建设，当时还没有形成“恒生”的品牌。当时，国内并没有大规模产业地产的概念，规模也都比较小。2009年与鼎辉投资合作之后，有了把科技园区形成一个品牌效应，形成一个大战略的想法。于是在09年之后，恒生一口气拿了五个新城市的项目，洛阳、天津、无锡、杭州、常州，并且组建集团公司，把“恒生科技园”形成品牌，注入到这几个城市当中去。这些年来恒生一直专注在做产业园区，在各地园区入驻企业达到2000多家，通过在产业园招商引资、企业服务的运营积累了自己的经验，商业模式也越发成熟，在国内产业地产方面形成了很高的品牌效应。

八大服务平台 恒生科技园立足市场的秘密武器

恒生科技园为什么能够在产业地产市场上立足，并处于优势地位？颜跃说：“物理空间可以很容易copy，但是企业保持竞争力依赖的是软实力，这就是恒生的八大运营服务平台。”恒生的八大服务平台被同行模仿，但是颜总自信的告诉我们，“他们看到的是我的八大服务平台，背后我们还有依据此衍生出来128个子项目，包括下属的三级和四级科目。这些全都是恒生这么多年服务企业经验积累和沉淀，并且根据企业服务需求做更新，这些是他们模仿不了的”。

恒生产业园区总服务企业超过2000家，形成一个庞大而宝贵的数据系统，针对企业的诉求进行分析，相同的诉求点以“合并同类项”的方式提供服务，差异化的诉求点提供针对性的解决方案。长期的运营结果下来，形成自己独有的服务经验。

恒生产业园是一个平台，就洛阳而言，前端是第三方服务商，后端是园区的200多家企业，洛阳恒生科技园作为中间环节，起着承上启下，为企业搭桥的作用。通过资源整合为企业解决各项需求，加上恒生的服务帮助企业成长的更好，也是恒生八大服务平台需要解决的问题。

与传统房地产相比，产业地产这块美味的蛋糕并不容易吃，但后来者还在陆续进入。产业地产的低门槛很容易看到，核心竞争力是什么，才是进入这个行业前应该考虑清楚的问题。